DinFinansSide

Veksel- og kombinasjonsbruket er godt kjent på Vestlandet. Vekselbruket med kombinasjon av fiske og småbruk er tilpasset vestlandsnaturen. Mens et stort korn- eller melkebruk satser alt på ett kort, sprer man i kombinasjonsbruket risikoen på ulike aktiviteter. Svikter avlingen, kan man håpe på at fisket slår til med et godt år. Under krig og i kriseperioder har bonden på kombinasjonsbruket levd bedre enn de fleste. Han har det viktigste av det han trenger for å leve.

Figuren nedenfor viser situasjonen for en investor som investerer i ulike objekter. Vedkommende står ovenfor en usikkerhet i

• Tid og
• Rom.

Den nederste kurven viser et investeringsobjekt som fluktuerer lite. Kurven kan vise utviklingen for et bankinnskudd eller innskudd på rentefond, som nærmest er å betrakte som bankinnskudd. På tidspunkt T1 (første loddrette strek) ser vi at det ikke er så stor forskjell på hvilket objekt man investerte i. På tidspunkt T2 (andre loddrette strek) derimot, er det ene investeringsobjektet klart bedre enn de andre. Figuren viser også at det kan lønne seg å gå ut av dette objektet på slutten av perioden og investere i et av de to andre objektene som nå er inne i en oppadgående trend. Vi har nevnt at det ene objektet kan være et bankinnskudd. De andre objektene kan være

• Enkeltaksjer.
• Aksjefond.
• Unit Link fond.
• Bolig eller fast eiendom.
• Verdiutviklingen av en bedrift.
• Samleobjekter som for eksempel kunst, frimerker, mynter, antikviteter, edle metaller eller gode årganger av ettertraktede viner.

Hvordan kan man spre sin risiko i tid og rom?

Tabellen nedenfor skisserer en tenkt egenkapitalssituasjon for ulike personer.

Vi ser at samtlige har identisk bolig- og totalformue. Det nyetablerte paret har ikke bankinnskudd eller aksjer. På grunn av en stor studiegjeld kommer de ut med negativ egenkapital. Den enslige har en del av sin formue plassert i bank, norske aksjer og fond.

Lånet på boligen er tatt opp i norske kroner og utgjør bare 50 prosent av boligens verdi. Dermed har den enslige en egenkapital på 700 000 kroner som er den samme som egenkapitalen til personen vi har kalt unorsk. Men i motsetning til den enslige, har den unorske personen plassert en del av egenkapitalen i utenlandske aksjer og fond. I motsetning til den enslige har han også finansiert boliglånet med et lån i utenlandsk valuta. Nesten pensjonisten har plassert 200 000 i banken. Han har bare et lite boliglån på 100 000 kroner og kommer dermed ut med en stor positiv egenkapital på over 1 million kroner. Felles for alle fire er at verdien på boligen utgjør det alt vesentlige av bruttoformuen.

Den unorske personen vil klart være minst påvirket av en særnorsk konjunktur som for eksempel skyldes et sterkt prisfall på nordsjøolje.

Nesten pensjonisten har et bankinnskudd som er dobbelt så stort som boliglånet. Dermed vil en heving av renten alt i alt slå positivt ut på denne personens netto finansformue. En kraftig renteheving vil imidlertid kunne utløse et prisfall på boliger og i verste fall skape en krise i eiendomsmarkedet som gjør at boligformuen og dermed verdien på egenkapitalen faller. For eksempel vil et prisfall på boliger med 30 prosent isolert sett føre til at markedsverdien på boligen faller til 700 000 og egenkapitalen til 800 000.

Dersom de utenlandske aksjene og fondene utvikler seg uavhengig av forholdene i norsk økonomi, vil fallet i boligformuen for den unorske personen kunne motvirkes av en stigning i andre formueskomponenter. Alt i alt vil totalvirkningen på egenkapitalen bli relativt mindre enn for de andre personene. I og med at boliggjelden er tatt opp i utenlandsk valuta og noe av formuen er plassert i utenlandske verdipapirer har den unorske personen lagd en buffer mot særnorske forhold. På fagspråket sier man risikoen er redusert ved at større deler av egenkapitalen er plassert utenfor landets grenser. Dersom vi får en varig svekkelse av kronekursen som varer helt til valutalånet skal betales tilbake, vil kroneverdien av valutalånet ha steget. Men forholdene den dagen lånet skal innfris kan være ganske ulike de forholdene som gjelder under en særnorsk konjunkturnedgang. Vårt budskap er at man skal gå i graven med større fordringer enn gjeld. Det er etter vår syn ikke noe poeng i seg selv å dø gjeldfri. Det er bedre å dø med 5 millioner i bruttoformue og 1 million i gjeld enn uten gjeld og en nettoformue på 1 million kroner. Dersom man absolutt vil nedbetale gjelden på boligen som er belånt med et valutalån, vil det være meget viktig å treffe riktig tidspunkt for når lånet innfris, dvs. når den norske kronen er relativt sterk i forhold til den valutaen lånet er tatt opp i.

Alle fire har imidlertid det til felles at deres formuessituasjon og dermed deres egenkapital er sterkt eksponert mot det som skjer i boligmarkedet. Ved en refinansiering vil pensjonisten nesten kunne isolere seg fra det som skjer i norsk økonomi på følgende måte:

• Han tar opp et lån på boligen i utenlandsk valuta på Kr 600 000 hvor resten av den eksisterende boliggjelden på Kr 100 000 slettes. Det forutsettes at den utenlandske renten er upåvirket av det som skjer i Norge. Boliggjelden som er i valuta, kan innfris en gang i fremtiden og da er det den fremtidige valutakursen som avgjør om den har steget eller falt i verdi som følge av valutakursendringer.
• Han plasserer bankinnskuddet på Kr 200 000 i globale fond. Resten av valutalånet på 500 000 kroner plasseres også i ulike fond hvor motoren er et eller flere globale fond.

Et sterkt fall i boligformuen som følge av en kraftig norsk rentestigning, kan dermed oppveies av at gjelden er i valuta og en vanlig utvikling av andelsprisen på de globale fondene.

Den enslige vil kunne gjøre noe tilsvarende ved å refinansiere boliglånet til et valutalån og konvertere bankinnskuddet, de norske aksjene og fondsplasseringene til utenlandske fond.

På grunn av den store totale gjelden har det nyetablerte paret minst mulighet til å isoleres seg fra forhold som skjer i den norske økonomien. Dersom vi antar at de har en bil som kan selges for Kr 200 000, vil de ved å selge denne å skaffe seg en rimeligere bil til for eksempel Kr 50 000 kunne bruke dette til å refinansiere deler av boliglånet til et valutalån. Hvorvidt de vil kunne ta opp et valutalån, avhenger av deres inntektssituasjon. Dersom de til sammen tjener så godt at de ikke vil ha problemer med å betjene gjelden, vil de med stor sannsynlighet få konvertert deler av boliglånet til et valutalån. De har imidlertid ikke tilgjengelige midler som de umiddelbart kan investere i globale fond. Derfor vil de ikke på samme måte kunne redusere tapet ved verdifall på boligen som skyldes spesielle forhold i norsk økonomi som for eksempel et oljeprisfall med tilhørende rentestigning.